美国全球商业地产投资与服务管理公司JLL（仲量联行）的一项全球研究显示，约65%的现有办公楼如果不进行升级改造，到2030年将面临过时的风险。这既是挑战，也是重新定位和为现有资产创造新价值的机遇。
据JLL在胡志明市和河内的统计，两地办公楼总供应量约为410万平方米，其中A级办公楼仅占33%。值得注意的是，约65%的A级办公楼已获得国际绿色认证，并且大多数项目自开发初期就已按照绿色标准建设。
这一变化正对现有资产，尤其是10至20年前开发的办公楼，带来不小的挑战。尽管许多办公楼仍拥有优越的地理位置和良好的建筑质量，但不少资产正面临诸如机电系统效率低下、能耗高、室内空气质量未达新标准或缺乏健康与用户体验相关配套等问题。随着企业日益将ESG（环境、社会与公司治理）纳入核心发展战略，已升级改造与尚未转型的办公楼之间的竞争差距将进一步拉大。
然而，这并非简单用新供应替代旧楼的故事。事实上，许多现有资产仍具备难以替代的优势，如核心地段、便捷的交通连接和稳定的租户群体。通过制定合适的升级策略，这些办公楼完全有能力重新定位，在市场新一轮发展周期中继续保持竞争力。
具体而言，JLL所参与咨询的项目显示，若业主进行有战略导向的升级投资（通常占资产总价值的1%至7%），业主和租户在长期内可实现运营成本的大幅节约，节省金额远超初始投资。
ESG并非额外成本，而是保护和提升资产价值的投资。许多业主认为ESG升级费用高昂，但实际上，成功的项目往往聚焦于直接产生影响的领域，如高效HVAC系统、LED照明、智能管理平台、空气质量提升、水资源优化利用及健康配套设施升级等。
JLL越南项目管理与发展总监斯蒂芬妮·丁表示，ESG正在为办公楼市场树立新标准。过去，许多业主将楼宇升级视为需要权衡的成本支出。
她说道：“如今，我们看到的是完全不同的局面。那些主动投资于能源效率、用户健康和运营科技的办公楼，能够更好地吸引租户，维持更高的租金水平，并在长期内保护资产价值。对于胡志明市的许多现有办公楼而言，这是重新定位资产、打造新竞争优势的良机。”
JLL的研究显示，拥有明确减排路径的办公楼，其租金水平比其他资产高出15%至30%。胡志明市近期完成升级的Mê Linh Point Tower、mPlaza和Vincom Center Tower等项目的成功，正是这一趋势的有力佐证。升级后，这些项目受到市场积极响应，反映出租户对资产质量和ESG效益的日益重视。
JLL观察到，科技、金融、医药和专业服务公司更倾向于选择获得绿色认证、能耗可监控并支持净零目标的办公空间。这一趋势源于大多数全球集团承诺在2050年前实现净零排放。对全面减排，尤其是Scope 3范围的要求，使企业更加迫切地选择绿色地产。
她指出，市场最大的变化之一是ESG已将业主与租户的关系转变为协同合作模式。斯蒂芬妮·丁说道：“过去，业主追求利润最大化，租户则力求成本最优。如今，ESG为双方共同实现目标创造了机会。业主受益于更高的出租率、更优的租金和资产价值的保值；租户则享有更低的运营成本、更优质的办公环境，并满足碳中和承诺。这是真正的双赢局面。”
在办公楼市场进入新一轮竞争阶段的背景下，现有楼宇的升级已不再是被动防御，而成为长期增长的战略。那些从现在起主动转型的办公楼，将最有能力满足新一代租户的需求，并为业主和租户双方创造可持续的利益。（完）
