据预测，自2026年起，越南北部工业地产市场将进入新一轮加速发展阶段。随着一系列战略性基础设施项目陆续建成，供应链规模持续扩大，绿色工业区模式正日益成为外商直接投资（FDI）企业选址战略中的重要标准。
外资企业优先绿色标准
根据2026—2029年阶段规划，该地区预计新增约5050公顷工业用地、近100万平方米高标厂房(RBF)以及超过65.6万平方米高标仓库(RBW)。仅2026年，RBF供应量预计将新增超过64.3万平方米，为电子、半导体及高科技领域的新一轮扩产浪潮提供充足空间。
与此同时，嘉平国际机场建设工程、北南高速公路扩建工程、以及与深水港体系相衔接的自由贸易区（FTZ）发展规划，均有望推动越南北部地区重新定位为区域内绿色生产与物流中心。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）越南租赁总监阮福顺表示，外资企业在做出投资决策时正趋于更加审慎和更具选择性。除租金因素外，投资者日益优先考虑具备长期扩展能力、基础设施完善以及法律框架明确的地方。进入新一轮发展阶段后，基础设施就绪度和投资环境的透明度，与土地储备同样重要。
值得注意的是，环境、社会和公司治理（ESG）标准以及供应链中的减排要求，正成为众多家跨国集团的先决条件。阮福顺分析称，这一趋势迫使工业园区开发商推动发展模式向生态化方向转型升级，应用可再生能源，高效利用水资源，加强智能化运营管理等。
持相同观点的戴德梁行越南总经理裴庄指出，2026—2028年各工业园区将进入严格筛选的关键阶段。符合绿色标准、规划完善且具备高效物流连接能力的项目，将会吸引高质量外商投资资金（FDI）流入。相反，沿用传统模式、缺乏可持续发展战略的工业区，将面临更大的竞争压力。
业内专家普遍认为，2026年的前景建立在2025年强劲增长的基础之上。戴德梁行发布的2025年第四季度《Marketbeat》报告显示，越南北部工业园区土地总供应量接近23990公顷，同比增长42.8%。平均租金为每平方米135美元（整个租赁期），同比上涨3.8%。
形成绿色生产带
投资正从核心区域向卫星省份转移，如兴安省、宁平省、海防市和富寿省，在越南北部逐步形成一个紧密联动的生产—物流带。与以往高度集中于少数传统“工业重镇”不同，新一轮资金更倾向于按产业集群进行布局，构建从零部件制造、组装到仓储物流及出口的一体化生产生态体系。
海防市和北宁省凭借深水港优势、电子—高科技企业生态体系以及大规模预制厂房和仓储网络，继续发挥核心作用。两地集聚了众多跨国集团，主要从事电子零部件、精密机械及高科技设备等领域。
与此同时，宁平省、兴安省或富寿省等地正逐渐成为战略性土地储备区域，可满足在未来5—10年内扩大规模的能力。
这种分层布局不仅有助于优化成本结构，也能有效缓解传统工业中心的基础设施压力。
随着全球供应链重构趋势的持续推进，越南北部绿色生产带有望成为区域生产网络中的关键节点。若能够保持基础设施完善进度，并实施配套政策，该地区有望在未来十年完成从加工制造中心向高科技生产中心转型，并与可持续发展标准深度衔接。（完）
