越南财政部统计局数据显示，今年上半年外国直接投资（FDI）注册总额达346.5亿美元，同比增长61%。值得注意的是，实际到位的FDI资金约为117.2亿美元，同比增长8.1%，创下近五年来上半年最高水平。
尽管外国直接投资持续保持较高水平，但在国际利率持续高企以及外国投资基金在重新评估越南资产价值时日益谨慎的背景下，这些资金流动的结构正在发生战略性转变。外国直接投资主要流向制造业和加工业，占今年上半年注册资本总额的82.6%。这表明，外国投资者更倾向于将资源投入到实际的工厂生产和仓储运营中，而非房地产并购交易，后者仅占总流入量的约7.4%。
能源价格上涨和地缘政治紧张局势正在重塑越南房地产并购格局。不断攀升的建筑投入成本和日益严格的融资渠道，促使不少房地产开发商选择转让现有项目，而非启动新的开发项目。鉴于投资效率和项目开发周期面临日益严峻的挑战，投资者越来越倾向于收购现有资产而非从零开始开发，这一趋势正在推动并购活动。
投资者的偏好也变得更加挑剔和谨慎。目前，资金主要集中在透明度高、地理位置优越、基础设施完善且由信誉良好的开发商开发的项目上。随着投资者更加重视资本保全，而非寻求投机性增值机会，并购项目的审核评估程序日益严格。评估的重点已转向资产质量、稳定的现金流创造能力以及长期可持续运营效率。
过度依赖价格上涨预期或位于缺乏实际需求地区的项目持续面临严峻挑战。相反，具备较高能源利用效率并符合可持续发展标准的资产，则在市场竞争中占据明显优势。随着租户对运营成本管控需求不断提升，此类资产的吸引力持续增强。这种向高质量资产的转变反映了这样一个现实：流动性不再均匀分布于整个市场，而是主要集中在那些能够抵御宏观经济不稳定并能在通胀环境下保持运营效率的项目中。
仲量联行（JLL）越南资本市场总监谢美柏对投资策略从基于价格上涨预期转向基于资产质量和实际运营效率给予肯定。他表示：“在资本成本居高不下的环境下，投资者越来越重视那些能够产生稳定现金流、拥有长期竞争优势并符合可持续发展标准的项目。这些因素将成为下一阶段市场吸引资本的关键所在”。
展望未来，数据中心行业正迅速崛起，成为一个极具发展潜力的领域。地区的许多投资者正在积极寻找土地，评估基础设施状况，并为进入越南市场做好准备。这一新兴领域有望在今年下半年迎来大量交易。
此外，项目的剩余土地使用期限也是投资者特别关注的因素之一，因为部分地块的土地分配或租赁期限即将到期。土地使用期限届满后资产的处置方式，以及管理部门的政策导向，是众多外国投资者在作出投资决策前重点考虑的问题。
未来，外国投资者有望继续保持对越南房地产市场的关注和坚定投资意愿。现有投资者和新投资者都在积极寻找法律地位明确、品质优良且符合盈利能力和风险管理标准的项目。
预计2026年下半年并购活动将保持稳定，重点将集中于住宅、度假地产、数据中心及部分商业地产领域的优质资产。（完）
